Plataforma usa big data e machine learning para orientar, inclusive, brasileiros que desejam investir em imóveis nos Estados Unidos
Empresário também criou o primeiro fundo de investimento imobiliário do mundo alimentado por inteligência artificial
Profundos conhecedores do mercado imobiliário americano, o brasileiro Stefan Schimenes e o estoniano Gert Stahl sabem que são crescentes as possibilidades de ganhos com a valorização desses ativos — desde que sejam bem escolhidos. Pois foi com base nessa ideia de seleção que eles criaram a startup Investorise, plataforma que usa tecnologias como big data e machine learning para orientar investidores de todo o mundo, inclusive brasileiros interessados na compra de imóveis nos Estados Unidos.
Por meio de monitoramento e geração de relatórios, o sistema ajuda o usuário a identificar oportunidades e faz análises de riscos em tempo real. São numerosas as informações disponíveis na plataforma, e para acessá-las paga-se uma licença anual de uso cujo custo varia de US$ 40 mil a US$ 60 mil. A Investorise permite cálculos de valores de aluguel e venda, mensuração de riscos de depreciação de imóveis de determinada região, identificação dos melhores lugares com unidades disponíveis e o cap rate (taxa de capitalização).
Para Schimenes, o sistema inova principalmente por deixar aos computadores as tarefas de analisar e fazer previsões com base em informações — processo hoje feito por pessoas. “A Investorise criou uma plataforma analítica muito mais poderosa do que qualquer cérebro humano. Usamos a tecnologia para ajudar o investidor a tomar decisões. O mercado imobiliário americano é dos maiores do mundo, mas ainda usa pouca tecnologia no processo de tomada de decisão”, observa.
Mas por que o mercado imobiliário americano? Segundo o brasileiro, é um mercado muito desenvolvido em termos de dados (o que é necessário para treinar os algoritmos), além de oferecer oportunidades enormes para investidores. Depois da crise de 2008 e do estouro da bolha imobiliária, pode-se comprar imóveis a preços muito baixos e aluga-los para famílias que não conseguem comprar imóveis. Os aluguéis no modelo Single Family Residence (SFR) são um exemplo disso — representam atualmente o maior produtor de renda dessa classe de ativos nos Estados Unidos. A Investorise estima que existem 14 milhões de aluguéis SFR (no valor de US$ 2,8 trilhões), o correspondente a 35% do mercado americano de locação imobiliária.
Outro motivo da escolha é o fato de os Estados Unidos abrigarem as maiores empresas do mundo. Hoje a plataforma já conta com diversos investidores do mundo todo, como Alan Chang, que foi um dos responsáveis por expandir o Airbnb para a Ásia e Justin O’Connor, General Manager de uma das maiores indústrias químicas do mundo, Inneos. A sua equipe de advisors tem nomes como Riley Newman, que foi o chefe da área de Ciência dos Dados no Airbnb e um dos cinco primeiros funcionários da empresa, e Ricardo Franca, que foi analista da Gávea, do banco J.P.Morgan, e, agora, fundou a sua asset.
Aos interessados no mercado imobiliário americano, Schimenes faz um alerta: é necessário conhecimento. Há muitas regras do mercado e barreiras que não existem no Brasil. “Sazonalidade e período letivo são fatores que determinam, por exemplo, grande parte das vendas ao longo do ano”, exemplifica. E foi pensando nessas dificuldades que a empresa também criou um fundo de investimento.
Fundo de Investimentos
O Realty AlgoFUND I, lançado em julho do ano passado, é o primeiro fundo de investimento imobiliário do mundo alimentado por inteligência artificial. A tecnologia orienta gerenciadores de rendas de aluguéis do modelo SFR. Por meio da plataforma, a equipe da Investorise pode desenvolver uma estratégia de investimentos baseada em dados e também em experiências.
O investimento mínimo no fundo é de US$ 1 milhão, com perspectiva de retorno de 10% ao ano no período de sete anos. Pelo menos 90% dos recursos do AlgoFUND são investidos em imóveis residenciais, incluindo casas single families e condomínios, de várias regiões dos Estados Unidos. Schimenes destaca que a taxa de assertividade do Realty AlgoFUND é de 98%, em média, para previsão de um ano. “No final de 2016, nosso sistema previu que o mercado imobiliário da região de San Francisco valorizaria 9,82% em 2017. O índice oficial de apreciação foi de 9,85%, ou seja, muito próximo da nossa previsão”, explica o brasileiro. Desde a sua criação, o fundo de investimento imobiliário já adquiriu portfólio em quatro estados, de costa a costa (Oregon, Colorado, Geórgia e Flórida).