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Cresce a devolução e o distrato na compra de imóveis – Por Pedro Henrique Picco

Como se o péssimo ano de 2015 não tivesse sido suficiente diante do aumento da taxa de juros e instabilidades econômicas e políticas, o setor da construção civil não passará ileso no ano de 2016, estima-se uma retração do Produto Interno Bruto (PIB) da Construção Civil em 5%.

O ano de 2016 promete atenção e trabalho redobrado para as construtoras para venda de imóveis, lançamento de novos projetos, geração de caixa e readequação da estrutura da empresa.

Entretanto, os problemas não param por aí. No ano de 2015 de cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos para as construtoras, segundo dados da agência Fitch, o que representa um volume de R$ 5 bilhões de reais retornando aos estoques das empresas.
E ao que tudo indica 2016 não será nem um pouco diferente. O relatório da Ficht estima que se 35% das unidades vendidas forem canceladas, os distratos alcançariam a cifra de R$ 6 bilhões de reais.

O motivo para tantas devoluções dos imóveis é a crise econômica instaurada em nosso país, com o aumento das taxas de juros, a restrição de crédito e o aumento da taxa de desemprego.

Assim, muitos compradores que haviam adquirido seu imóvel, no momento da entrega das chaves e liberação do financiamento acabam desistindo de celebrar o negócio, seja porque não conseguem o financiamento bancário, seja porque o valor das parcelas não cabe no orçamento, seja porque ficaram desempregados.

Nesses casos, não resta alternativa a não ser a devolução do imóvel.

Entretanto, o chamado distrato não acontece facilmente entre as partes. As construtoras acreditam que o contrato de compra é irrevogável e irretratável. O comprador do imóvel, por sua vez, acredita na devolução dos valores do imóvel na sua integralidade podendo rescindir o contrato a qualquer momento.

Os contratos celebrados entre as partes, na maioria das vezes, estabelecem percentuais de retenção no caso de desistência do comprador – no patamar de 30%, 40% e até 50% sobre o valor do imóvel. Outras vezes não estabelecem, simplesmente informam ao comprador que não poderá haver a desistência, ou caso haja, perderá todo o valor pago.

Logo, o impasse entre as partes é encaminhado para o Poder Judiciário.

Em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em 13/12/2015, no Recurso Especial n.º 814.808/DF, o ministro Moura Ribeiro, estabeleceu a retenção em favor da construtora em 10% do valor pago pelo comprador.

No caso em discussão, o comprador adquiriu o imóvel e ao requerer o cancelamento do negócio a construtora requereu a retenção de mais de 40%. Ao julgar o recurso, o ministro manteve decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal que estabeleceu que “a rescisão unilateral do contrato, por desistência do adquirente, ensejaria a retenção de mais de 40% do total pago, o que claramente é excessivo. A cláusula estabelece obrigação abusiva. Coloca o consumidor em desvantagem excessiva, em afronta aos artigos 51,II, e 53, do CDC, aplicáveis a hipótese”.

Na explicação do TJ-DF, constou o seguinte: “O valor retido não pode ser fonte de enriquecimento sem causa da construtora. E, o contrato, porque de adesão, impossibilita ao consumidor verificar e discutir as cláusulas”.

Assim, no caso narrado, o comprador teve retido do valor pago, por ter desistido do negócio, o percentual de 10%. A construtora foi condenada a restituir o percentual de 90% do valor pago corrigido desde os pagamentos e 1% de juros de mora desde a citação.

A retenção de 10% tem como finalidade compensar as construtoras pelas despesas de elaboração de contratos e publicidade.
As construtoras têm tentado de todas as formas evitar os novos distratos, facilitando a aquisição pelo comprador, por meio de financiamento direito e troca por outro imóvel. Quando não é possível infelizmente a solução razoável é o distrato do contrato.

Contudo, as construtoras devem ficar atentas com os contratos realizados, pois a estipulação de retenção em percentual superior a 10% demostra-se abusiva. Nesse caso, uma solução amigável junto ao comprador pode ser a melhor maneira possível de resolver a questão, evitando novos gastos e custos de um processo judicial que somente acabariam por trazer mais prejuízo à construtora.

Do outro lado, o comprador, antes de adquirir o imóvel, deve mensurar bem a situação econômica e a atual conjuntura política do país, verificar se tem recursos suficientes para adquirir o imóvel e sua capacidade financeira para se comprometer em um financiamento de longo prazo, para evitar desperdiçar 10% sobre o valor pago, no caso de desistência do negócio.

*Pedro Henrique Picco é advogado e coordenador do Task Force Construção Civil e Terceirização do escritório A. Augusto Grellert Advogados Associados, atuante na área de Direito da Construção e especialista em Direito e Processo Civil pela UNICURITIBA.

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Black Friday: ocasião para dinamizar negócios e conquistar o cliente

Por Keila dos Santos e Viviane de Carvalho Lima*

O próximo dia 28 de novembro será marcado por um dos maiores acontecimentos do varejo brasileiro atual: o “Black Friday”. Esse evento, também chamado de “dia negro” ou “sexta-feira negra”, surgiu inicialmente nos Estados Unidos visando possibilitar aos varejistas que esvaziassem seus estoques antigos e os renovassem para as vendas de final de ano. Desde então, essa prática vem se tornando cada vez mais tradicional em diversos países, dentre os quais o Brasil.

O grande diferencial do “Black Friday” é a promessa de desconto muito além do valor normal que pode ser reduzido até à metade do preço convencional. Há varejistas que chegam a anunciar, inclusive, descontos maiores, na casa dos 70 e até 80% do valor normalmente agregado ao produto.
Contudo, além do período ter como marca registrada os grandes descontos, cada vez mais (e infelizmente) tem sido marcado por diversos tipos de fraudes, as quais acabam por comprometer sua credibilidade. Nos últimos anos inúmeros foram os casos em que se constatou que alguns comerciantes estavam apresentando falsas ofertas, promovendo o aumento do valor do produto poucos dias antes para gerar a falsa sensação de desconto ao cliente no “Black Friday”. Fato esse que rendeu ao evento o irônico apelido de “Black Fraude”.

Com o atual cenário consumerista, comete grande engano o varejista que ainda tenta apresentar falsos descontos ao consumidor. Isso porque, com o advento da tecnologia e a democratização da informação, os potenciais compradores estão muito mais sagazes e cuidadosos em relação às práticas abusivas cometidas pelo comércio varejista.
Assim, ao constatarem qualquer indício de fraude imediatamente desenvolvem uma imagem negativa do estabelecimento sob suspeita, a qual é ampla e rapidamente propagada por meio de diversos sites de reclamações e redes sociais na internet que divulgam listas de estabelecimentos que devem ser evitados, o que pode gerar prejuízos à reputação do varejista por um período muito maior do que aquele abrangido pelo “Black Friday”.

É notório, ainda, que após diversas reclamações dos consumidores, o comércio varejista tem passado por fiscalizações intensas do Procon e outros órgãos em defesa do consumidor, de modo a tentar coibir ao máximo as práticas abusivas. Neste período, talvez mais do que em qualquer outro, o varejista poderá ser submetido a diversas sanções administrativas, que incluem pagamento de multa, apreensão do produto e até mesmo suspensão temporária da atividade, sem prejuízo de outras penalidades de natureza cível e criminal, sempre que for constatada qualquer prática lesiva ao disposto no Código de Defesa do Consumidor e demais legislações aplicáveis.

Portanto, é imprescindível que o varejista aproveite o próximo dia 28 de novembro e a visibilidade proporcionada pelo “Black Friday” para aquecer o seu negócio utilizando-se de boas práticas comerciais a fim de evitar sanções de natureza administrativa, cível e penal. E também visando fortalecer o vínculo junto ao consumidor, fidelizando-o com base em um relacionamento pautado pela transparência, pela ética e pela credibilidade.

* Keila dos Santos e Viviane de Carvalho Lima são advogadas com atuação voltada ao segmento varejista do escritório A. Augusto Grellert Advogados Associados

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