Como se o péssimo ano de 2015 não tivesse sido suficiente diante do aumento da taxa de juros e instabilidades econômicas e políticas, o setor da construção civil não passará ileso no ano de 2016, estima-se uma retração do Produto Interno Bruto (PIB) da Construção Civil em 5%.
O ano de 2016 promete atenção e trabalho redobrado para as construtoras para venda de imóveis, lançamento de novos projetos, geração de caixa e readequação da estrutura da empresa.
Entretanto, os problemas não param por aí. No ano de 2015 de cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos para as construtoras, segundo dados da agência Fitch, o que representa um volume de R$ 5 bilhões de reais retornando aos estoques das empresas.
E ao que tudo indica 2016 não será nem um pouco diferente. O relatório da Ficht estima que se 35% das unidades vendidas forem canceladas, os distratos alcançariam a cifra de R$ 6 bilhões de reais.
O motivo para tantas devoluções dos imóveis é a crise econômica instaurada em nosso país, com o aumento das taxas de juros, a restrição de crédito e o aumento da taxa de desemprego.
Assim, muitos compradores que haviam adquirido seu imóvel, no momento da entrega das chaves e liberação do financiamento acabam desistindo de celebrar o negócio, seja porque não conseguem o financiamento bancário, seja porque o valor das parcelas não cabe no orçamento, seja porque ficaram desempregados.
Nesses casos, não resta alternativa a não ser a devolução do imóvel.
Entretanto, o chamado distrato não acontece facilmente entre as partes. As construtoras acreditam que o contrato de compra é irrevogável e irretratável. O comprador do imóvel, por sua vez, acredita na devolução dos valores do imóvel na sua integralidade podendo rescindir o contrato a qualquer momento.
Os contratos celebrados entre as partes, na maioria das vezes, estabelecem percentuais de retenção no caso de desistência do comprador – no patamar de 30%, 40% e até 50% sobre o valor do imóvel. Outras vezes não estabelecem, simplesmente informam ao comprador que não poderá haver a desistência, ou caso haja, perderá todo o valor pago.
Logo, o impasse entre as partes é encaminhado para o Poder Judiciário.
Em recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida em 13/12/2015, no Recurso Especial n.º 814.808/DF, o ministro Moura Ribeiro, estabeleceu a retenção em favor da construtora em 10% do valor pago pelo comprador.
No caso em discussão, o comprador adquiriu o imóvel e ao requerer o cancelamento do negócio a construtora requereu a retenção de mais de 40%. Ao julgar o recurso, o ministro manteve decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal que estabeleceu que “a rescisão unilateral do contrato, por desistência do adquirente, ensejaria a retenção de mais de 40% do total pago, o que claramente é excessivo. A cláusula estabelece obrigação abusiva. Coloca o consumidor em desvantagem excessiva, em afronta aos artigos 51,II, e 53, do CDC, aplicáveis a hipótese”.
Na explicação do TJ-DF, constou o seguinte: “O valor retido não pode ser fonte de enriquecimento sem causa da construtora. E, o contrato, porque de adesão, impossibilita ao consumidor verificar e discutir as cláusulas”.
Assim, no caso narrado, o comprador teve retido do valor pago, por ter desistido do negócio, o percentual de 10%. A construtora foi condenada a restituir o percentual de 90% do valor pago corrigido desde os pagamentos e 1% de juros de mora desde a citação.
A retenção de 10% tem como finalidade compensar as construtoras pelas despesas de elaboração de contratos e publicidade.
As construtoras têm tentado de todas as formas evitar os novos distratos, facilitando a aquisição pelo comprador, por meio de financiamento direito e troca por outro imóvel. Quando não é possível infelizmente a solução razoável é o distrato do contrato.
Contudo, as construtoras devem ficar atentas com os contratos realizados, pois a estipulação de retenção em percentual superior a 10% demostra-se abusiva. Nesse caso, uma solução amigável junto ao comprador pode ser a melhor maneira possível de resolver a questão, evitando novos gastos e custos de um processo judicial que somente acabariam por trazer mais prejuízo à construtora.
Do outro lado, o comprador, antes de adquirir o imóvel, deve mensurar bem a situação econômica e a atual conjuntura política do país, verificar se tem recursos suficientes para adquirir o imóvel e sua capacidade financeira para se comprometer em um financiamento de longo prazo, para evitar desperdiçar 10% sobre o valor pago, no caso de desistência do negócio.
*Pedro Henrique Picco é advogado e coordenador do Task Force Construção Civil e Terceirização do escritório A. Augusto Grellert Advogados Associados, atuante na área de Direito da Construção e especialista em Direito e Processo Civil pela UNICURITIBA.