Por Mariana Spoltore
O que para muitos parecia ser algo impensável virou rotina. Muitos profissionais liberais, em conformidade com as frenéticas transformações do mercado que buscam ampliar sua rede de apoio, têm conseguido minimizar ao máximo seus gastos trabalhando em escritórios compartilhados que ficaram conhecidos como coworkings.
Estes profissionais, que já se adaptaram ao coworking, buscam solucionar o problema do isolamento, muitas vezes ocorrido no home office, bem como o problema com distrações inerentes aos espaços públicos, além de procurarem por uma ampliação na sua produtividade, fazendo novos contatos de negócios através do networking.
Um exemplo é o advogado que, iniciando sua jornada na carreira e ainda sem os recursos necessários para poder fornecer um bom espaço para si e para os seus clientes, opta por um espaço compartilhado, economizando custos e ainda assim, amparado por uma boa infraestrutura que qualquer escritório de pequeno/médio porte dispõe.
Mas afinal, o que é coworking?
Entende-se por coworking, conforme o Projeto de Lei n° 8.300/2017 aprovado pela Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria, Comércio e Serviços (CDEICS), em maio de 2018, todo aquele empreendimento que está autorizado a sediar múltiplas empresas. Em outras palavras, trata-se de um espaço onde são fornecidos serviços típicos de um escritório, como: secretaria, recepção, mobílias e equipamentos, internet, serviços de auxiliar, de correspondências, de motoboy, serviços de limpeza e copa, espaço de convivência, entre outros.
Os escritórios virtuais, como também são chamados, possuem sala multi empresarial, onde os usuários conseguem desenvolver atividades econômicas, sejam elas diferentes ou similares, em um mesmo espaço, em funcionamento durante todo o horário comercial praticado no local que em está sediado.
Facultativamente, é possível encontrar nos coworkings endereço profissional e/ou comercial, estações de trabalho determinadas ou indeterminadas no local do imóvel, salas privativas, salas de reunião, auditório, salas de treinamento, lanchonete e estacionamento.
Vale destacar a discussão existente a respeito das possíveis alternativas para conceituação deste modelo: prestação de serviço; cessão de uso de espaço com prestação de serviços; locação, nos termos da Lei n.º 8.245/1991; ou locação com prestação de serviços.
Assim, uma primeira impressão até poderia direcionar ao entendimento equivocado (ao nosso ver) de ser uma locação, regido pela Lei nº 8.245/91, juntamente com um contrato de prestação de serviço. Porém, além do Projeto de Lei n° 8.300/2017 pontuar que não se trata de um contrato de locação, temos o posicionamento de diversos juristas, que entendem que o contrato de coworking estaria mais próximo de um contrato de hospedagem, com base no argumento de que o uso do espaço não pode ser realizado de maneira dissociada da prestação de serviços, em que há aluguel de quarto de hotel/pousada com serviços de recepção e limpeza e outros. Portanto, o coworker não teria as proteções garantidas ao locatário nas locações tradicionais, por exemplo, o direito à renovação compulsória da locação por meio de ação renovatória.
Aprofundando-se no Projeto de Lei 8.300/2017 , temos que ele: regulamenta as obrigações relacionadas à obtenção de alvarás de funcionamento e demais inscrições nos órgãos competentes, tanto no que diz respeito aos escritórios virtuais, business centers e coworkings, como também aos usuários; estabelece que os escritórios virtuais, business centers e coworkings não serão responsáveis pelas “infrações tributárias, previdenciárias, trabalhistas, ou de qualquer natureza cometidas pelos usuários, salvo se pertencerem ao mesmo grupo econômico”; dispõe que a prestação de serviços de escritórios virtuais, business centers e coworkings, realizada nos termos do mencionado projeto e na forma contratual, não caracteriza sublocação; e exclui do âmbito do Projeto os estabelecimentos que tenham por objetivo “apenas domiciliar empresas sem fornecimento de serviços ou de suporte administrativo aos clientes.”
Portanto, torna-se de suma importância acompanhar o PL 8.300/07, que ainda será analisado pelas comissões de Finanças e Tributação e de Constituição e Justiça e de Cidadania e que definirá diversos pontos controversos acerca do coworking, trazendo a tão esperada segurança jurídica necessária para os estabelecimentos e para um maior crescimento no Brasil.
Em conformidade, estudos da ANCEV — Associação Nacional dos Coworkings e Escritórios Virtuais, entidade que representa o segmento no Brasil desde 1996, acredita que a regulamentação uniforme do setor trará um impacto positivo na economia, na geração de empregos diretos e indiretos, na arrecadação de impostos e na maior eficiência na fiscalização tributária.
Afinal, as atividades desenvolvidas em um escritório virtual geram uma economia de até 70% se comparadas aos escritórios convencionais, o que possibilita uma maior abertura de empresas, gerando uma elevação nos números de arrecadação e emprego.
Os espaços de coworking estão cada vez mais presentes em nosso dia a dia e, segundo pesquisa realizada pelo projeto coworking Brasil, em 2019, o Brasil possuía 1.497 espaços dessa natureza, com crescimento de 25% quando comparado com 2018. Além disso, o coworking já chegou em 195 municípios brasileiros, e o percentual de expansão do negócio impressiona: 32% já iniciaram seus projetos ou estão planejando fazer em breve; 49% indicaram que a produtividade foi dentro do esperado e apenas 10% declararam que o negócio não está indo bem.
Conclui-se que, com crise ou sem crise, houve uma evolução no mercado brasileiro, que começa a entender aquilo que traz mais resultados para o negócio.
Vale ressaltar que esta modalidade está em ascensão no mercado atual e vem trazendo muitas novidades jurídicas que merecem cautela quanto à regularidade do negócio que irá se instalar, observando, além das questões imobiliárias, as questões trabalhistas e tributárias. Entretanto, fica claro que, uma vez observadas e cumpridas as exigências legais atuais e as que estão por vir, os escritórios virtuais, business centers e coworkings podem ser muito eficientes economicamente falando, liberando recursos para as suas atividades fim com total sinergia com as transformações do mercado.
Mariana Spoltor, advogada da área Consultiva Imobiliária do escritório Natal & Manssur Advogados