Aluguéis comerciais durante a pandemia e o caminho do Poder Judiciário

Por Cauani Bueno

Desde o início da pandemia ocasionada pela Covid-19 (coronavírus), o mundo tem adotado medidas de distanciamento social, restrições de funcionamento de certas atividades, dentre outras medidas, todas visando o enfrentamento dessa situação caótica que estamos vivenciando.

Embora tais medidas sejam extremamente necessárias, certo é que as mesmas vêm causando impactos negativos na vida dos comerciantes e resultando, principalmente, na queda considerável do faturamento o que, por sua vez, faz com que surjam diversos questionamentos. Dentre esses, está a possibilidade de renegociação de contratos de locação comercial, de modo que o comerciante afetado pelas medidas de restrição e pela crise econômica consiga continuar honrando com o pagamento dos aluguéis.

Ao longo desses últimos meses, foram emitidos diversos decretos estaduais e municipais dispondo sobre a temática. Nenhum deles resistiu às tramitações legislativas e perdurou. Tendo em vista à ausência de disposição legal, a alternativa que sobrou, quando não é possível a negociação amigável entre as partes, foi à propositura de ação judicial buscando a redução ou a suspensão do pagamento dos aluguéis.

O Poder Judiciário já proferiu tanto decisões favoráveis como contrárias à redução ou suspensão dos aluguéis a depender do caso concreto. O que se têm percebido é uma inclinação em favor do locatário, de modo a considerar este a parte hipossuficiente da relação locatícia, ou seja, mais vulnerável do ponto de vista econômico.

As decisões judiciais têm sido proferidas determinando, em muitos casos, a redução de 50% do valor do aluguel durante o período pandêmico, percentual este que têm sido entendido pelos magistrados e desembargadores como o ideal para equilibrar os prejuízos entre as partes.

Um exemplo claro dessa tendência, é a decisão proferida pelo desembargador Arantes Theodoro, relator da 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos do Agravo de Instrumento de nº 2081753-47.2020.8.26.0000.

No caso mencionado, o juiz de 1º grau indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela locatária de imóvel comercial, no qual pretendia a redução do valor do aluguel até que fosse retirada a proibição de funcionamento de seu estabelecimento. Quando da análise pelo citado relator, disse o mesmo que o fato das atividades comerciais terem sido interrompidas em razão da quarentena, por si só, não dispensam a locatária do pagamento do valor acordado a título de aluguel.

No entanto, disse o Desembargador que: “[…] mesmo em superficial exame valorativo do tema se podia reconhecer que aquela situação retratava hipótese de força maior”. Concluiu seu voto: “Na linha do entendimento da Câmara, afigura-se razoável reduzir o valor do locativo mensal em 50%, desde o vencido em abril de 2020, e até que seja levantada a proibição à abertura daquele ponto comercial”.

Mesmo no período atual, onde as restrições já estão menos rigorosas do que no início, as decisões ainda têm seguido essa tendência de redução de 50%, o que se especula que irá perdurar até o final do ano de 2020.

O caminho mais recomendado será sempre a renegociação extrajudicial destes contratos, pautada na boa fé e no bom senso das partes envolvidas, visando assegurar o equilíbrio financeiro do contrato. Contudo, nos casos em que esta não é uma opção viável, o ingresso no Poder Judiciário é a resposta”.

Cauani Bueno, advogada especializada em contratos e obrigações e sócia da Advocacia BDB

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